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業界研究 2025.09.19

成長企業への転職、その鍵は「CRE戦略」にあり。不動産活用から見抜く、あなたのキャリアを輝かせる企業の見つけ方

給与や福利厚生の先へ – あなたの次なる企業を選ぶ「新しいものさし」

転職活動において、あなたは今、2つの魅力的な内定通知を手にしていると想像してみてください。どちらの企業も給与や役職はほぼ同等。業界での評判も悪くありません。このとき、あなたはどちらが自身のキャリアを真に成長させてくれる企業だと判断しますか？この問いについて考える時、、例えば事業内容や財務状況、福利厚生といった従来の指標だけでは十分とは言えません。現代の目まぐるしく変化するビジネス環境において、企業の真の姿を映し出す、強力な指標が登場しています。それが「CRE（Corporate Real Estate, 企業不動産）戦略」です。

CRE戦略と聞くと、多くの方は「不動産管理のことだろうか？」と思われるかもしれませんが、それだけではありません。。現代におけるCRE戦略とは、単なる建物の管理やコスト削減の話ではなく、企業が自社の未来、財務、そして最も重要な「人」という資産をどのように捉え、投資しているかを物語る「経営戦略」そのものなのです。

この記事では、成長企業への転職を考えるあなたに、これからのキャリア選択における全く別の視点を提供します。CRE戦略とは何かという基本から、なぜ今その重要性が高まっているのか、そしてそれが企業とそこで働く私たちにどのような効果をもたらすのかを、具体的な事例を交えて詳しく解説していきます。本記事を読み終える頃には、あなたは企業の統合報告書やニュースリリースからその成長性を読み解き、自身のキャリアを輝かせるにふさわしい企業を探すための、強力な分析ツールを手にしていることでしょう。

CRE戦略とは？成長企業の新常識

まず、CRE戦略の根幹を理解することから始めましょう。この概念を正しく把握することが、企業の将来性を見抜く第一歩となります。

CREの定義：経営資源としての不動産

CREとは、「Corporate Real Estate」の頭文字を取った言葉で、日本語では「企業不動産」と訳されます。これは、企業が事業活動のために所有または賃借しているすべての不動産を指します。本社ビルや工場、研究所はもちろんのこと、店舗、倉庫、さらには社員寮や保養所といった福利厚生施設まで、あらゆる事業用不動産がこれに含まれます。

そしてCRE戦略の核心は、これらの不動産を、もはやコストを生むだけの「固定資産」や「単なる箱」としてではなく、企業価値を最大化するための能動的な「経営資源」として捉え、その価値を最大限に引き出すことを目指す点にあります。遊休地を売却して得た資金を成長事業に投資する、オフィスの配置を最適化して従業員の生産性を高める、環境配慮型のビルを建設してブランドイメージを向上させる。これらすべてがCRE戦略の実践です。

経営戦略における位置づけ：戦略はトップダウンで決まる

ここで重要なのは、CRE戦略が独立して存在するものではないという点です。企業の経営戦略は、一般的に「企業戦略（どの事業領域で戦うか）」「事業戦略（各事業でどう競争優位を築くか）」「機能戦略（人事、財務、開発など各機能の生産性をどう高めるか）」という3つの階層で構成されています。

CRE戦略は、この3番目の「機能戦略」の一つで、上位の企業戦略や事業戦略を実現するための、物理的な基盤を構築する極めて重要な役割を担っています。

例えば、ある洋菓子メーカーが「最高級のブランドイメージを確立する」という事業戦略を掲げたとします。この戦略に基づき、「本社をブランドイメージにふさわしい銀座に構える」というCRE戦略が導き出されるのです。もし事業戦略が「手頃な価格で日常的に楽しんでもらう」ことであれば、本社を銀座に置く必要性は低くなるでしょう。このように、企業の不動産のあり方は、その企業の最も根幹にあるビジョンや戦略を物理的に体現したものと言えます。

だからこそ、効果的なCRE戦略は、総務部や管財部といった一部門に任されるべきものではなく、経営トップが主体的に関与し、財務、人事、事業部門を横断する全社的な視点で推進されるべき経営の重要事項なのです。

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なぜ今、CRE戦略の重要性が急上昇しているのか

2023年以降、CRE戦略は単なる経営用語ではなく、企業の存続と成長に欠かせない要素として、その重要性を急速に高めています。その背景には、現代企業が直面する4つの大きな時代のうねりがあります。

市場からの圧力：PBR1倍割れ問題という警鐘

近年、資本市場、特に東京証券取引所は、PBR（株価純資産倍率）が1倍を割り込んでいる上場企業に対し、資本効率の改善を強く要請しています。PBRが1倍割れとは、市場が評価する企業価値（株価）が、その企業が保有する純資産の価値（解散価値）を下回っている状態を指します。

企業のバランスシートにおいて、不動産は非常に大きな割合を占める資産です。もし、その価値に見合うだけの利益を生み出せていない遊休不動産や非効率な不動産を多く抱えていれば、ROA（総資産利益率）は低下し、PBRを押し下げる大きな要因となります。この状況は、株主から「非効率な経営」の象徴と見なされるだけでなく、アクティビスト（物言う株主）からの格好のターゲットとなりかねません。こうした市場からの厳しい視線が、企業に不動産ポートフォリオの抜本的な見直しを迫っているのです。

人材獲得競争：人的資本経営と「ワークプレイス」の進化

少子高齢化による労働人口の減少と働き方の多様化が進む現代において、企業の競争力の源泉は「人」へとシフトしています。従業員一人ひとりの能力やエンゲージメントを最大限に引き出す「人的資本経営」が、今や経営の中心課題です。

この文脈において、オフィスはもはや単に仕事をするための「箱」ではありません。従業員の創造性や協業を促し、企業文化を醸成し、心身の健康（ウェルビーイング）を支える戦略的な「ワークプレイス」としての役割が強く求められています。魅力的なワークプレイスは、優秀な人材を引きつけ、定着させるための強力な武器となります。CRE戦略は、この人的資本の価値を最大化し、事業成長をドライブするための「攻めの経営基盤」として位置づけられているのです。

ESGという世界的潮流：環境・社会への貢献が企業価値となる時代

ESG（環境・社会・ガバナンス）への取り組みは、もはや企業の社会的責任というだけでなく、投資家が企業を評価する上での重要な判断基準となっています。不動産は、エネルギー消費や廃棄物排出など、環境に大きな影響を与える存在です。

そのため、省エネルギー性能に優れたビル（ZEB：ネット・ゼロ・エネルギー・ビルなど）の取得や、再生可能エネルギーの活用、従業員の健康に配慮したオフィス環境（WELL認証など）の整備といったCRE戦略は、環境負荷を低減すると同時に、ESG投資を呼び込む強力なアピールとなります。環境や社会に配慮した不動産活用は、企業のブランドイメージを向上させ、持続的な成長を支える基盤となるのです。

ポストコロナの現実：ハイブリッドワークが前提のオフィス改革

新型コロナウイルスのパンデミックを経て、リモートワークとオフィス出社を組み合わせたハイブリッドワークが新たな標準となりました。これにより、オフィスの役割は根本から見直されることになりました。

これからのオフィスに求められるのは、個人が黙々と作業する場所としての機能ではなく、自宅では得られない「コラボレーション」「コミュニケーション」「企業文化の醸成」といった付加価値です。出社率に応じてオフィスを縮小するだけでなく、偶発的な出会いや活発な議論が生まれるような空間設計へと、オフィスの「質」を転換することが急務となっています。この大きな変化が、すべての企業にCRE戦略の再構築を促しています。

これら4つの推進力は、それぞれが独立しているわけではありません。むしろ、互いに関連し合い、CRE戦略の進化を加速させる好循環を生み出しています。例えば、PBR改善の圧力で遊休不動産を売却し、その資金を元に、ESG基準を満たしたハイブリッドワーク対応の新本社を建設する。その魅力的なワークプレイスが優秀な人材を引きつけ、イノベーションを創出し、結果として業績が向上しPBRも改善される。このように、一つのCRE戦略が複数の経営課題を同時に解決する力を持っているのです。

価値創造の4つの柱：CRE戦略がもたらす具体的な効果

優れたCRE戦略がもたらす効果は、単なるコスト削減に留まりません。それは財務、従業員、ブランド、そして企業全体の柔軟性という4つの側面から、多角的に企業価値を向上させます。ここでは、その具体的な効果を4つの柱に分けて見ていきましょう。

第1の柱：財務体質の強化と効率化

CRE戦略がもたらす最も直接的な効果は、財務面での改善です。

コスト削減：各地に分散していた拠点を統廃合したり、出社率に合わせてオフィス面積を最適化したりすることで、賃料や光熱費、管理費といった固定費を大幅に削減できます。例えば、資生堂は都内に分散していた拠点を銀座の新本社ビルに集約することで、オフィス面積の約10%を削減することに成功しました。
キャッシュフローの改善：事業に使用していない遊休不動産を売却または賃貸に出すことで、新たなキャッシュフローを生み出します。この資金を本業の成長分野へ再投資することで、企業全体の収益力を高めることができます。
バランスシートの最適化：不動産を売却し、それを賃借し直す「セールアンドリースバック」などの手法を用いて資産をオフバランス化（バランスシートから切り離すこと）すれば、総資産が圧縮され、ROA（総資産利益率）などの財務指標が改善します。これは、資本市場からの評価を高める上で非常に重要です。

第2の柱：生産性とウェルビーイングの向上（従業員目線でのメリット）

現代のCRE戦略は、そこで働く従業員に最大のメリットを提供することに重点を置いています。

戦略的ワークプレイスの構築：従業員がその日の業務内容や気分に合わせて働く場所を自由に選べる「ABW（Activity Based Working）」やフリーアドレスを導入します。集中したい時は個室ブース、チームで議論する時はコラボレーションエリア、休憩したい時はカフェスペースといったように、多様な働き方を支援する環境が生産性を高めます。
ウェルビーイングへの配慮：オフィスに観葉植物を多く配置する（バイオフィリックデザイン）、自然光を多く取り入れる、体に負担の少ないデスクやチェアを導入するなど、従業員の心身の健康を促進する投資は、エンゲージメントと創造性の向上に直結します。
イノベーションの誘発：経済産業省が推進する「クリエイティブ・オフィス」のように、偶発的なコミュニケーションや知識の共有が生まれやすいオフィス空間は、新たなアイデアやイノベーションの土壌となります。

第3の柱：ブランド力と社会的信用の強化

不動産は、企業の「顔」であり、その価値観を雄弁に物語ります。

ブランドイメージの確立：洗練されたデザインの本社ビルや、ブランドイメージに合った立地選択は、企業のアイデンティティを社内外に強く発信するメッセージとなります。
ESGリーダーシップの発揮：ZEBやWELLといった環境・健康に関する外部認証の取得は、企業が持続可能性や社会的責任に真摯に取り組んでいることの客観的な証明となり、お客様や投資家、地域社会からの信頼を高めます。
採用競争力の向上：「ここで働きたい」と思わせる魅力的なオフィスは、優秀な人材を惹きつける強力な磁石です。それは、企業が従業員を大切にしていることの何よりの証拠となります。

第4の柱：事業の俊敏性と強靭性の獲得

変化の激しい時代において、CRE戦略は企業の適応能力とリスク耐性を高めます。

事業継続計画（BCP）の強化：生産拠点やデータセンターといった重要機能を地理的に分散させることで、自然災害や地政学的リスクが発生した際にも事業を継続できる体制を構築します。
市場変化への迅速な対応：コワーキングスペースの活用や短期賃貸借契約など、柔軟な不動産戦略をとることで、事業の拡大・縮小や新規市場への進出をスピーディに行うことが可能になります。
サプライチェーンの最適化：工場や物流拠点を戦略的に配置することで、輸送コストの削減とリードタイムの短縮を実現し、競争優位性を確立します。

リーダーから学ぶ：CRE戦略の実践事例

実際に日本の先進企業がどのようにCRE戦略を実践し、成果を上げているのかを見ていきましょう。これらの事例は、CRE戦略が単なる不動産の話ではなく、企業文化や働き方の変革そのものであることを示しています。

事例1：【文化と協業の創造】パナソニックの「ワイガヤ」オフィス改革

課題：従来の縦割り組織の壁を打ち破り、部門を超えた活発な議論からイノベーションを生み出す企業文化を醸成すること。
CRE戦略：パナソニックライフソリューションズ社は、オフィス改革のキーワードを「ワイガヤ（活発な議論）」と設定。予約不要で気軽に使える多様なミーティングスペースをオフィス内に数多く配置し、「見える・動く・出会う」をコンセプトとしたオープンなレイアウトを採用しました。
従業員への効果：固定席の閉塞感から解放され、偶発的なコミュニケーションが生まれやすい環境が整いました。これにより、従業員はよりダイナミックで協調的な働き方を実践できるようになり、組織全体の創造性が刺激されています。これは、オフィスが「文化を育む装置」として機能している好例です。

事例2：【データ駆動型の変革】オークラ輸送機の次世代オフィス

課題：創業95年以上の歴史を持つ老舗企業として、次の100年を見据えた働き方へと、組織全体を近代化させる必要がありました。
CRE戦略：「境界を広げて、次の100年を見に行こう」をコンセプトに、まず徹底した現状分析から着手。従業員へのアンケートやワークショップを通じて課題をデータとして可視化し、その客観的な根拠に基づいてフリーアドレス制度の導入や抜本的なペーパーレス化を断行しました。
従業員への効果：トップダウンの押し付けではなく、自分たちの声が反映されたオフィス改革であったため、従業員の納得感と当事者意識が非常に高まりました。データに基づいたアプローチは、変化に対する抵抗を和らげ、新しい働き方へのスムーズな移行を可能にしました。

事例3：【財務最適化とブランド強化の両立】資生堂の銀座への拠点集約

課題：都内にオフィスが分散していることによる非効率性と、創業の地である「銀座」との結びつきが希薄化しているというブランド上の課題。
CRE戦略：2013年、資生堂銀座ビルの建て替えを機に、都内に点在していた部署や子会社を新本社ビルに集約しました。
事業と従業員への効果：この戦略により、不動産コストを約10%削減するという財務的な効果と同時に、「銀座の資生堂」というラグジュアリーブランドとしてのアイデンティティを再強化することに成功しました。従業員にとっては、統一された企業文化のもとで働く一体感と、企業の象徴的なビルで働く誇りを醸成する結果となりました。

事例4：【ESGと未来への投資】ZEB・WELL認証ビルの普及

課題：脱炭素社会への移行という社会全体の要請と、従業員の健康意識の高まりに応えること。
CRE戦略：三菱地所や関電不動産開発をはじめとする多くの先進企業が、自社で開発または入居するビルにおいて、高いレベルの環境認証（ZEBなど）やウェルネス認証（WELL、CASBEE-ウェルネスオフィスなど）の取得を積極的に進めています。これらは、省エネ技術や再生可能エネルギー、高品質な室内空気環境、自然光の活用など、多大な初期投資を伴うものです。
従業員への効果：従業員は、より健康的で快適、そして生産性の高い環境で働くことができます。さらに、自社が環境問題や従業員の健康に真摯に取り組む未来志向の企業であるという事実は、従業員のエンゲージメントとロイヤリティを大きく向上させる要因となります。

これらの事例が示す重要な点は、成功するCRE戦略に「唯一の正解」はないということです。パナソニックは文化醸成のために、オークラ輸送機は近代化のために、資生堂はブランド強化のために、それぞれ自社の経営課題に直結した、オーダーメイドのCRE戦略を実践しています。転職希望者が見るべきは、単に「おしゃれなオフィス」かどうかではなく、その不動産戦略が企業のビジョンや価値観とどれだけ深く、そして誠実に結びついているかなのです。

転職希望者のための分析ツールキット：企業のCRE戦略を「読み解く」方法

これまでの章でCRE戦略の重要性や効果を理解した上で、いよいよ最も実践的なパートに移ります。ここでは、転職希望者であるあなたが「企業探偵」のように、公開情報から志望企業のCRE戦略を読み解き、その企業の将来性や文化を分析するための具体的な手法を解説します。

どこを見るか？（情報源）

企業のCRE戦略に関する情報は、様々な公開資料の中に隠されています。以下の資料を注意深く読み解くことが重要です。

統合報告書：これが最も重要な情報源です。「経営戦略」「サステナビリティ」「人的資本」といったセクションには、企業が不動産をどのように経営資源として捉えているかが記述されていることが多いです。三菱地所やTREホールディングスなどの報告書は、その思考プロセスを知る上で非常に参考になります。
サステナビリティ／ESG報告書：環境配慮型ビルの導入状況、従業員のウェルビーイング向上施策、BCP（事業継続計画）への取り組みなど、CRE戦略の中でも特にESGに関連する具体的な情報が豊富に掲載されています。
中期経営計画：今後の設備投資計画が示されています。ここに本社移転や工場新設、拠点統廃合などの大きな計画が盛り込まれていれば、それは企業のCRE戦略における重要な動きです。
ニュースリリース：新本社の開設、大規模な不動産の売却や取得といった情報は、タイムリーなニュースリリースで発表されます。これらは企業の直近の動向を把握する上で欠かせません。
有価証券報告書：「固定資産」の項目に注目します。前期と比較して土地や建物の額が大きく変動している場合、それは大規模な投資や売却があった証拠です。その理由をニュースリリースなどと照らし合わせることで、戦略的な意図を推測できます。

何を探すか？（手がかり）

膨大な資料の中から、的確に情報を探し出すためのポイントは以下の通りです。

キーワードで検索する：資料のPDFファイルなどを、「CRE戦略」「ワークプレイス改革」「ウェルビーイング」「エンゲージメント」「人的資本」「資産効率化」「オフバランス」「ZEB」「WELL」といったキーワードで検索してみましょう。関連する記述が効率的に見つかります。
経営トップのメッセージに注目する：社長やCEOのメッセージの中で、不動産やオフィスが「人材」や「イノベーション」といった言葉と結びつけて語られているかどうかに注目してください。「人への投資」としてオフィス改革を位置づけている企業は、従業員を大切にする文化を持っている可能性が高いです。
具体的な数値目標（KPI）を探す：CRE戦略に関する具体的な数値目標（KPI）を開示している企業は、戦略への本気度が高いと言えます。例えば、「2030年までに自社ビルのCO2排出量を50%削減する」「従業員のオフィス満足度スコアを毎年5%向上させる」といった目標です。

どう解釈するか？（分析）

集めた情報を基に、その企業があなたにとって本当に魅力的なのかを判断するための例を以下の表にまとめました。

表：企業のCRE戦略を解読する：公開データからキャリアの洞察へ

こうした考え方をベースに、企業を見る新しい軸であり、企業を知るための動かぬ証拠である「不動産」を通じて、企業文化や戦略を知り、自身のキャリアにとって最良の選択をするようにしましょう。

あなたの次の一歩を、戦略的な一歩に

本記事を通じて、企業のCRE戦略が、単なる不動産管理の枠を超え、その企業の経営思想、財務の健全性、そして従業員に対する姿勢を映し出す鏡であることを解説してきました。給与や役職といった条件ももちろん重要ですが、それだけでは測れない企業の「真の価値」を見抜くための新しい視点が、CRE戦略の分析なのです。

成長を続ける企業は、自社の不動産を未来への投資と捉えています。それは、従業員が最高のパフォーマンスを発揮できる「ワークプレイス」への投資であり、社会からの信頼を得るための「ESG」への投資であり、そして変化の時代を乗り越えるための「俊敏性」への投資です。

不動産業界に少しでもご興味をお持ちの方は、ぜひ一度、私たちにご相談ください。
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参考URL

保有不動産の最有効利用を考える「CRE戦略」とは？

CRE戦略とは？経営企画・財務部門必見の注目ワードについて実務経験に基づくレポートを公表 | ククレブ・アドバイザーズ株式会社

CRE戦略とは？PBR1倍割れ企業が続出する現状におけるCRE戦略の重要性を専門家が簡単に解説！ – CCReB GATEWAY（ククレブ・ゲートウェイ）

CRE戦略とは？不動産で企業価値を向上させる戦略と効果最大化の視点

CREが拓くリーダーの未来～企業価値最大化のための実践ガイド

2024年度上場企業による企業用不動産（CRE）売買動向に関する分析 – CCReB GATEWAY（ククレブ・ゲートウェイ）

企業不動産（CRE）は社会的価値創出のプラットフォームに－「外部不経済」の除去と「外部経済効果」の創出