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業界研究 2025/04/25

けっきょく不動産STOは流行るのか？～フィンテックとプラットフォームの発展で広がる小口化の未来～

はじめに：不動産STOとは？近年注目されている「不動産STO（Security Token Offering）」は、ブロックチェーン技術を活用して不動産をデジタル証券化し、小口単位で投資できるようにする新しい金融スキームです。これは、J-REITや不動産クラウドファンディングに続く「第三の小口化手法」として位置づけられており、透明性や流動性の向上が期待されています。フィンテックの進展に伴い登場したこの仕組みが、今後の不動産投資をどう変えるのか注目されています。 REIT・クラファン・STO。小口化の世界で何が起きているのかこれまでの不動産小口化といえば、J-REITやクラウドファンディングが主流でした。しかしJ-REIT市場では、金利の上昇や不動産価格の高騰から新規物件の利回りが低下していることもあり、新規銘柄の上場がしばらくない状況が続いています。また、アクティビストによる経営干渉が増加するなど、投資環境に不透明感が出ています。また、不動産クラウドファンディングでも償還延期などのトラブルが報告され、信頼性に疑問が持たれる場面も見られます。一方でSTOは、年間400億円前後の発行額を記録し、着実に市場規模を拡大しています。ただし、その成長は急激ではなく、J-REITやクラファンの運用資産（AUM）と比較するとまだ小規模です。また、STOに取り組む運用会社（AM）も限られているため、業界全体としては「様子見」されている段階にあると言えます。J-REIT、クラファン、STOのうち、どの手法が次のスタンダードになるのか、まだ定まっていない状況です。強いプラットフォーマーの台頭が待たれる STOが本格的に普及するためには、金融商品としての流動性を確保し、より多くの投資家を取り込む仕組みが求められます。その鍵となりうるのが、強力なプラットフォームです。特に、近年セカンダリ取引が可能なプラットフォームが出現していますが、これが普及し多くの方が利用するようになれば、REITと同様に投資家は日常的に売買ができるようになり、STO市場全体の活性化が期待されます。また、STOを管理するための使いやすいアプリケーションが普及すれば、一般の個人投資家の心理的ハードルも下がります。こうした局面では、フィンテックや分散型金融（DeFi）の技術が大きな役割を果たします。ブロックチェーンを活用した透明で効率的な取引が、STOの魅力をさらに高めることでしょう。実際に準備を進めている企業たち現在、国内で積極的にSTOを推進している企業の一つがケネディクスです。ケネディクスは、日本国内で発行された不動産STOの約5割を担っており、デジタル証券の一元管理アプリの開発にも取り組んでいます。また、昨年末には専用ポータルサイト「KDX STO」を公開し、情報発信にも力を入れています。そのほかにも、三井物産が設立した「三井物産デジタル・アセットマネジメント」、不動産クラウドファンディング大手の「クリアル株式会社」、そして「デジタル証券準備株式会社」など、異なる分野の企業が続々と参入しています。これらの企業の動きは、STO市場の広がりを加速させる重要な要因となっています。 STOとアセットマネジメント業界の転職市場について STOでは、物件の選定からスキーム設計、運用レポートの作成まで、従来のAM業務と共通する部分も多く、これまでのスキルがそのまま活かせる場面が少なくありません。その一方で、金融商品取引法などの関連法令への理解が新たに求められる点は重要です。STOは金融商品としての側面を持つため、証券化に伴う法的な要件や開示義務についての知識が不可欠となります。また、デジタル証券を扱うには、ブロックチェーンやフィンテックの基本的な構造を理解しておくことも求められます。専門的な開発スキルまでは不要でも、新しい技術に対する柔軟な姿勢や学習意欲は強く評価されるでしょう。これまで不動産業界で培ってきた経験に、少しの知識とアップデートを加えることで、次世代の不動産運用において中心的な存在となれる可能性があります。【徹底解説】不動産アセットマネジメント業界ランキング＆転職・年収情報まとめおわりに：今後数年間で大きな飛躍の可能性不動産STOは、フィンテックやブロックチェーン、分散型金融といった新技術の活用によって、不動産投資のあり方そのものを変えていく可能性を持っています。市場としてはまだ発展途上にありますが、すでにケネディクスのような先行企業が準備を進めており、着実に基盤が整いつつあります。商品ラインナップの拡充や、セカンダリ市場の整備、管理アプリやプラットフォームの進化といった環境整備が進めば、今後数年間で一気に拡大する可能性を秘めています。規制やインフラ面の課題は残るものの、技術と制度の両面で進化が続くことで、不動産STOは「不動産小口化投資の次世代スタンダート」となる日が来るかもしれません。今後の動向に引き続き注目していく必要があります。不動産アセットマネジメント、ファンド業界の転職ならbloom株式会社までお問い合わせください。参考文献・情報リンク KDX STパートナーズ株式会社　ポータルサイト ODX ST 2024/7/22日経　「不動産、デジタル証券に　三井物産系はリゾートホテル」 2024/12/26日経　「株感覚の不動産｣に個人マネー　デジタル証券上場1年」 2025/4/8日経　「デジタル資産基盤のプログマ、農中信託やあおぞらと提携」

業界研究 2025/04/21

J-REITを中心としたESG投資と環境認証の最前線～建物の「見える化」が投資価値を変える時代へ～

はじめに：J-REITがけん引する不動産業界のESGシフト近年、ESG投資の拡大とともに、建物の環境性能やサステナビリティへの取り組みを「見える化」する動きが加速しています。その中でも中心的な役割を担っているのが、不動産投資信託（J-REIT）です。 J-REITは多くの物件を保有・運用する特性上、ポートフォリオ全体のESG価値を高めることで、ESG投資家の関心を惹きつけ、資産価値や資金調達力を高めることができます。その鍵となっているのが、環境認証やサステナビリティ格付けの取得なのです。 ESG投資とは？いま不動産業界で何が起きているのか ESG投資とは、「環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）」の視点を取り入れた投資のことです。企業の利益だけでなく、気候変動対策や人権、組織の健全性といった要素を重視する考え方で、2006年の国連「責任投資原則（PRI）」をきっかけに世界中に広がりました。現在では、年金基金や機関投資家などの長期資金を中心に、「ESG対応が資産価値に直結する」という認識が定着しています。J-REITや不動産ファンドも、資産運用戦略の中にESGを組み込むケースが増加しています。環境認証の方法：ハード面とソフト面の両立がカギ環境認証とは、建物が環境負荷の少なく、持続可能な運用を行えていることを第三者機関が評価・認証する制度です。ハード面：断熱性能、照明・空調の高効率化、再エネ設備の導入など、建物そのもののスペック。ソフト面：エネルギー使用量のモニタリング、メンテナンス体制、テナントとの環境改善活動など。環境性能の高さは当然のことながら、実際の運用管理体制や改善努力も評価対象となっており、J-REITの資産管理部門やPM会社の役割もより重要になっています。環境認証の評価項目(ハード面・ソフト面 ) 環境認証制度では、具体的には以下のような視点から建物を総合評価します。ハード面の評価項目建物の断熱性やエネルギー効率再生可能エネルギーの導入状況節水設備、資源循環への配慮空気の質や照明、温熱環境などの室内環境ソフト面の評価項目継続的なエネルギー消費のモニタリング中長期的な修繕計画テナント向けの啓発や情報提供災害リスク対策、BCP体制など単なる「建てて終わり」ではなく、「管理し続ける中でどれだけ改善に取り組んでいるか」が、環境認証における重要なポイントになっています。 ESG評価制度と環境認証の種類と特徴不動産分野で広く用いられている主なESG評価制度・環境認証には、それぞれ目的や評価項目、活用シーンに特色があります。以下、各制度の概要と特徴を詳しく見ていきましょう。 ◼ CASBEE（日本）運営主体・対象：IBEC（一般財団法人建築環境・省エネルギー機構）が運営。新築・既存・住宅・街区まで、用途別に複数プログラムを提供。評価の枠組み： Q（環境品質）：室内・周辺環境の快適性や生態系配慮 U（利用者適合性）：安全性やユニバーサビリティ P（環境負荷）：エネルギー・資源消費やCO₂排出量スコアリングとランク：QPUの合計スコアで「C→B→A→S」の4段階＋「B+」等の中間ランクを設定。導入度合い：J‑REITのポートフォリオでは、取得物件数・延床面積いずれも国内最多の認証。特徴とメリット：必須項目を設けず柔軟に総合評価。自治体による届出義務化や税制優遇との連動も進む。 ◼ GRESB（国際）運営主体・対象：GRESB財団が運営し、世界中の不動産運用会社・REITが参加。2023年は全J‑REITの約9割が評価にエントリー。評価コンポーネント：管理体制：ESGポリシー／組織体制リスク管理：気候変動や自然災害リスクへの対応パフォーマンスデータ：GHG排出量・エネルギー使用量などステークホルダーエンゲージメントスコアとスター評価：他社とのベンチマーク比較で1～5つ星を付与。高スコア取得は機関投資家の信頼獲得に直結します。特徴とメリット：ポートフォリオ全体のESG実績を可視化。認証取得だけでなく、運用中の改善努力も加点対象となる点が評価されます。 ◼ グリーンボンド／グリーンローン基本構造：「調達資金を環境プロジェクトに限定する」ことで、資金使途の透明性を担保する債券・融資の枠組み。代表的ガイドライン：国際資本市場協会（ICMA）のグリーンボンド原則や、環境省の「グリーンボンドガイドライン」などが基盤。認証要件：環境認証（CASBEE、LEED等）の取得状況第三者意見（Second Party Opinion）資金管理体制の開示国内動向：2017年以降市場整備が進み、J‑REITも多数発行。2022年3月時点でREIT全体の有利子負債の4%がグリーンファイナンス。特徴とメリット：低利調達や投資家層の拡大につながる他、自社のESG姿勢を客観的に示す手段となります。 ◼ LEED（米国）運営主体・対象：USGBC（米国グリーンビルディング協会）。設計・施工・運用・コミュニティ開発など多様なプログラムを提供。評価カテゴリー：インテグレイティブプロセスロケーション＆トランスポーテーション持続可能なサイト水効率エネルギー＆大気資材＆リソース室内環境品質革新や地域優先項目ランク：Certified → Silver → Gold → Platinum。日本国内で累計271件の認証取得実績（2024年5月時点）。特徴とメリット：世界標準の信頼性。外資系テナントやグローバル投資家の要件を満たしやすい点が強みです。 ◼ BELS（日本）運営主体・対象：国土交通省・IBEC協力による省エネ性能表示制度。非住宅建築物の一次エネルギー消費量に特化。評価項目：年間一次エネルギー消費量を地域区分・用途別基準と比較し★1～★5で表示。導入状況：物流施設や郊外商業施設など、広大な床面積を持つ物件で取得が進行中。物流REITの認証取得率は物件数で71%、延床面積で85%に達する例も。特徴とメリット：省エネ性能をシンプルに可視化。2025年から一定規模以上非住宅建築物での表示義務化が予定されています。 ◼ DBJ Green Building認証（日本政策投資銀行）運営主体・対象：日本政策投資銀行（DBJ）。不動産の環境性能のみならず、ガバナンス・防災・地域貢献など総合評価。評価項目：環境負荷低減資源効率・室内環境防災・セキュリティ地域連携・社会性ランク：★1～★5で評価。認証取得は専門コンサルなしでも可能な簡易手法が特徴です。特徴とメリット：ESG全般を網羅する点が魅力。グリーンファイナンス要件としても多くの金融機関に採用されており、REIT運用会社との親和性が高いです。各認証制度は評価の焦点や評価方法に違いがあり、単独取得でも価値がありますが、複数を組み合わせることで「多角的なESGアピール」が可能です。J‑REIT各社は、CASBEEとDBJ Greenをダブル取得した上でGRESB評価に反映させるなど、最適な組み合わせによる戦略的ポートフォリオ構築を進めています。今後も新たな認証制度やランク制度が登場し、多様化する市場ニーズに対応していくことでしょう。なぜJ-REITは環境認証を重視するのか？ J-REITが環境認証を積極導入する背景には、以下のような実利的なメリットがあります。 ESG格付けの向上 → GRESBなどでのスコアアップ、ESG投資家への訴求力強化資産価値・収益性の向上 → CASBEE認証取得物件は不動産賃料が高くなる傾向にあり、認証を受けていない物件に比べ平均4.4%高くなります（※参考文献）資金調達面での優位性 → グリーンボンドやグリーンローン発行での信用力確保テナント・金融機関との信頼関係構築 → ESG対応を重視する企業からの引き合いが増加もはや「CSR目的」ではなく、戦略的な資産運用の一環として環境認証を取得する時代に突入しています。 J-REITの環境認証導入事例実際のJ-REITにおける環境認証の取り組みは、年々進化しています。日本ビルファンド投資法人（NBF）保有物件の6割以上でCASBEEやDBJ認証を取得し、GRESBでは最高評価を獲得。東京の主要ビルでSランク評価も多数。ジャパンリアルエステート投資法人（JRE） LEEDやBELSを含む多様な認証をポートフォリオに導入。環境戦略を明文化し、2030年までに温室効果ガス30%削減を目標とする。 GLP、日本プロロジスリート投資法人など（物流系） ZEB Ready仕様倉庫や太陽光設備を搭載した施設でCASBEE S/Aランク取得。BELSとのダブル取得も積極的。 ESG人材のニーズと転職市場の展望 ESG対応が企業戦略の中核になるにつれ、不動産業界ではサステナビリティ人材のニーズが急上昇しています。「ESG推進担当」「環境認証マネージャー」などの専門職が新設 GRESBレポート作成、省エネ法対応、ZEB設計などのスキルが高評価アセットマネジメント会社・J-REIT運用会社での中途採用が活発化 ESGに関する知識や認証取得の実務経験を持つ人材は、今後の不動産業界において“選ばれる人材”となる可能性が高いでしょう。不動産アセットマネジメント業界ランキング＆転職・年収情報まとめおわりに：ESGの「見える化」が未来の不動産価値を決める ESG投資の拡大は、不動産業界にとってチャンスでもあり、変化への挑戦でもあります。J-REITがけん引する環境認証の取り組みは、資産の評価基準を大きく塗り替えています。建物単体だけでなく、ポートフォリオ全体の環境性能を「見える化」することで、投資家・テナント・金融機関からの信頼を勝ち取る時代です。環境認証やGRESB評価への対応力は、今や「資産価値そのもの」となりつつあります。不動産に関わるすべてのプロフェッショナルにとって、ESGへの理解と行動が新たなスタンダードとなるでしょう。不動産業界での転職なら、不動産、特に不動産金融に特化しているbloom株式会社にお任せください。以下より完全無料相談にお問い合わせ可能です。 – お問い合わせ – 参考文献・情報リンク（クリックで外部サイトへ） CASBEE公式サイト（IBEC） GRESB公式サイトジャパンリアルエステート投資法人（JRE） ESGレポート DBJ Green Building認証制度

業界研究 2025/01/15

【不動産AM監修】不動産の事務で高年収かつホワイトな仕事とは。不動産事務での転職希望者必見

不動産の事務職にはどのような仕事があるか不動産の事務職といっても、会社や担当業務によって役割が異なります。ここでは代表的な「不動産仲介」「不動産管理」「不動産買取再販」などのサポート業務を例に、その仕事内容をご紹介します。・不動産仲介の事務サポート反響：店舗接客の初期対応、レインズ、スーモ、アットホーム等の整備案内、査定：お客様の書類作成補助（物件案内資料準備（物件確認等）、査定書の補助）媒介契約書：媒介契約書作成の補助契約書関係：売買契約書や重要事項説明書、賃貸契約書などの各種書類の作成・チェック。仲介手数料請求書作成、印紙準備等残金決済関係：仲介手数料領収書、引き渡し確認書等の準備その他：店長の補助（データの利活用）・不動産管理の事務サポート入居者対応：一次対応（家賃の入出金管理、物件に関するトラブル・修繕依頼の一次受付、クレーム対応のサポートなど）、オーナー対応：PMレポート作成の補助。物件の稼働状況や収支状況をまとめ、オーナーへ定期的に報告・不動産買取再販のサポート業務物件仕入れのサポート：物件情報の調査や資料の取り寄せ、査定のアシスト、リフォーム申請の手続き、ライフラインの手続き等リノベーション：工事会社とのやり取りのサポート販売活動のサポート：物件販売に向けた販売図面の作成、レインズ、スーモ、アットホーム等の整備、客付け案内業者の交通整理不動産事務で高収入の不動産AMアシスタント職について不動産事務職の中でも、比較的高収入が期待できる仕事として不動産AM（アセットマネジメント）のアシスタント職が挙げられます。不動産AMの仕事は投資家様から投資いただいたお金で不動産（アセット）を取得し、運用期中で収益をUP・費用を削減し、不動産を売却（売却益）して、投資家様に元本＋配当をリターンすることで、投資家様の利益を最大化することがお仕事内容です。詳しくは以下記事をご参考にしてください。不動産アセットマネジメントとは？職種別の仕事内容、AM実務経験者監修 – この不動産AM職のアシスタント業務があり、不動産や金融の知識もつけながら、比較的事務職の中では給与水準が高い傾向にあります。不動産AMアシスタント職とはどのような仕事か不動産AMアシスタント職は、アセットマネージャーの補佐として、以下のような業務を行います。・アクイジション（取得）アシスタントの場合物件情報の整理、社内データ化の補助。契約書関係が不動産ファンドでは大量にあるためその製本や捺印作業、各関係者とのデリバリーの手配。また、金融機関とのセットアップ関係の調整やPM会社との調整等、関係者との事務的な手続きの推進。アセットマネージャーの打ち合わせ・出張日程の調整やスケジュール管理や調整も行います。・期中AM職のアシスタントの場合 PMレポートのチェックの作成及びPM会社への連絡、信託銀行への指図書作成、ファンドの支払い関係の請求書チェック及び支払実行の信託銀行への連絡、事務委託会社への連絡。その他アセットマネージャーの全般補助（打ち合わせ・出張日程の調整等も含む）不動産市況の分析や物件の収益性評価など、投資判断に必要なデータをまとめます。不動産AMアシスタント職の年収水準と必要要件不動産AMアシスタント職は、経験や保有資格、企業規模などによって異なりますが、年収400万円～600万円程度が一般的な目安と言われています。以下の経験は親和性が高いです。・アセットマネジメント会社でのアシスタント経験・信託銀行、会計事務所での業務経験・プロパティマネジメント会社での業務経験・不動産会社や金融機関での事務経験また、不動産金融や英語スキルなどがあれば更なる年収アップの可能性もあります。スペックによっては総合職への転換も可能です。不動産AMアシスタント職はホワイトな仕事、そしてホワイト企業なのか不動産AMアシスタント職は、デスクワーク中心で飛び込み営業などはなく、比較的働きやすいかと思います。さらに、DX推進や元々の不動産AMの業務内容の特徴から、在宅勤務・リモートワークを取り入れている不動産AM会社もございます。・在宅勤務、リモートワーク請求書チェックやＰＭレポート作成、データ分析などの多くはパソコンとネット環境があれば進められるため、会社によってはリモート勤務や週数日の在宅勤務を認めるケースもあります。・残業を調整できる傾向不動産ＡＭの業務は、営業のようにノルマに追われるケースが少なく、計画的に作業を進められるため、残業が比較的少ない企業も多いです。ただし、物件の売買が重なる繁忙期や、投資家向けレポートの締切前は一時的に忙しくなることもあります。・ホワイト企業かはそのAM会社の母体次第大手の不動産会社系や金融機関系は、福利厚生や労務管理体制が整っている場合が多く、ワークライフバランスを保ちやすい環境が期待できます。一方で、外資系や新興企業の場合は、高い成果を求められる代わりに高待遇となることもあるため、企業文化を確認した上でホワイト企業かを見極めてください。不動産AMアシスタント職の働き方と休日について・平日のみ勤務基本的には、土日祝日が休みとなる週休2日制を導入している企業が多いです。リモートワークも場合によっては柔軟に対応しています。・繁忙期の残業物件の売買や決算期、投資家へのレポート提出が集中している時は、残業が増えることもあります。月である程度ルーティーンワークは作れるため、月の上旬と下旬は比較的業務量は少ないため、中旬の業務をいかに軽くできるかがキーポイントです。まとめ不動産事務には、不動産仲介や不動産管理、不動産買取再販など、さまざまなサポート業務が存在し、いずれも不動産ビジネスを支える重要な役割です。その中でも、不動産AMアシスタント職は不動産・金融に関する知見を活かすか、ない人であればその知見を身に着けることができ、年収水準もある程度期待できます。また、在宅勤務やリモートワークの導入が進んでいる企業も少なくなく、残業が少ない・福利厚生が充実している、いわゆるホワイト企業も増えています。もちろん企業やプロジェクトによって忙しさの波はありますが、自分のキャリアビジョンや働き方の希望を明確に定め、ワークライフバランスを保ちながら専門性を身に着けることと収入を両立できる、不動産AMアシスタント職への転職はおすすめです。不動産業界での転職なら、不動産、特に不動産金融に特化しているbloom株式会社にお任せください。以下より完全無料相談にお問い合わせ可能です。 https://bloom-job.com/contact/

業界研究 2025/01/14

【徹底解説】不動産アセットマネジメント業界ランキング＆転職・年収情報まとめ

不動産アセットマネジメント会社のランキング不動産アセットマネジメント（不動産AM）業界には、主に外資系、国内系（不動産系、金融系）を母体としている企業群として分類することができます。その中で国内不動産AM業界ランキングとして、主に運用資産額（AUM）でランキングを組まれることが多いです。AUMランキング上位（約1兆円～3兆円程度）の企業としては以下のような企業があります。例：ケネディクス、トーセイアセットアドバイザーズ、東急不動産キャピタルマネジメント、みずほ不動産投資顧問 AUMが多い程、アセットタイプの幅も広い可能性があるため、経験できるアセットタイプの幅を広げたい方はAUMに着目することも大切です。不動産AMの仕事内容が不明な方は以下記事をご参照ください。不動産アセットマネジメントとは？職種別の仕事内容、AM実務経験者監修 - 不動産アセットマネジメントの年収事情不動産AM業界は比較的、高収入が期待できる業種です。特に外資系やブティック系AM会社では比較的年収が高くなる傾向にあります。不動産ファンド投資家・アセットマネジメント会社の企業分類と転職チャンスについては以下記事もご参考にしてください。不動産ファンド投資家・アセットマネジメント会社の企業分類と転職チャンス – ・一般的な不動産AM会社の年収レンジ若手：500万円〜1,000万円中堅：800万円〜1,500万円部長クラス：1,300万円〜2,000万円・報酬制度の特徴外資系企業では成果に応じた高額なボーナス制度があるところもありますが、一般的には基本給や基本賞与が安定してもらえる形になっております。また、職種別ではアクイジション（取得部隊）がインセンティブによっていて、期中AMは安定性がある給与体系のところもあります。不動産アセットマネジメント業界の転職市場動向不動産AM業界の転職は経験者採用が主流です。今までどの程度の業務範囲とどれくらいの案件量や案件の種類（アセットタイプ含め）経験したきたかが重要な要素となります。また、不動産証券化マスターの資格も企業によってプラス評価されます。証券化マスター関連記事は以下をご参考ください。不動産証券化マスターの資格について、不動産AMへの転職への関連性。 - また、不動産AM業界未経験採用も近年増えてきております。親和性が高い経験で言いますと、不動産PMや現物の一棟の買取再販経験、法人仲介経験など比較的大きなアセットを仲介・転売してきたり、管理してきた方に親和性があります。金融系でいいますとノンリコースローンレンダーにいた方は親和性がございます。ファンドマネジメントも業務内容に含まれるため、財務の経験をしている方にも一部親和性がございます。不動産アセットマネジメント業界での転職成功のポイント自分の経験を明確化させる：具体的な案件量や案件内容を簡潔に相手に伝えられるか AM業界での人脈：不動産アセットマネジメント業界は狭い業界です。人脈を活かし、良いレピュテーションを維持し、良い関係性を業界の人と作っているかは大切です転職エージェントの選定：専門性の高いエージェントを活用することで、非公開案件の紹介や合格確度（その企業との関係性が深い、役員とつながっている）を上げることができるか。弊社は不動産AMを特に強みにしているエージェントでございます。完全無料ですので以下よりお問い合わせください。お問い合わせ – 不動産アセットマネジメント業界での年収アップの方法 AM業界で年収を向上させるためには、以下のポイントが重要です。・AM業界での良いレピュテーションを維持する・業界での幅広い人脈を作る・今のトレンドのアセットについて特に詳しくなる（2025年現在だとホテルアセットができるAMの人に特に需要がございます）今後の展望とトレンド不動産AM業界では、以下のようなトレンドがあります。 ESG投資：環境認証のニーズは年々高まっており、グリーンビル認証を受けた物件の価値が以前に比べると上昇傾向にあります。ホテルニーズ：インバウンドの需要が増加していて、ホテルの運用案件が増えています。一方でホテル案件を担当できる専門家は不足してます。新しい投資テーマ：物流施設やデータセンターなども不動産証券化のニーズは高まっています。このテーマの知見を高めることは年収ＵＰにつながります。まとめ不動産アセットマネジメント業界は、高い専門性と報酬水準を誇り、不動産業界のキャリアの中でもハイクラスな分野です。しかし、不動産ＡＭになりたい人は多く、競争も激しいため、スキルの向上や転職市場動向の把握が重要です。正しい情報をもとに、自分が不動産ＡＭになるのに足りない力を見極めて、転職やキャリア形成を考えていけば、より良い企業に転職することができます。弊社は不動産AMを特に強みにしているエージェントでございます。完全無料ですので以下よりお問い合わせください。お問い合わせ –

業界研究 2025/01/13

不動産デベロッパーの業務内容とは？主要企業ランキング・最新動向を不動産専門家が徹底解説

不動産デベロッパーとは・不動産デベロッパーの役割不動産デベロッパーは、用地の取得から企画、建築、マーケティング、販売、運営管理までを一貫して行い、規模感によっては街づくりを行います。特に日本のアセットの中心である住宅、オフィスビルを開発する業者は多く、商業施設・物流施設・ホテルなどの開発プロジェクトも近年では注目されています。・総合デベロッパーと専門デベロッパーの違い総合デベロッパー: 住宅・オフィス・商業施設・物流施設・ホテルなど、多岐にわたる物件の開発を担う企業で、街づくりの規模になることも多いです。専門デベロッパー: 特定のアセットタイプに特化して開発を行う企業となります。街づくりの一部を担うことになります。主要デベロッパー企業の最新売上高ランキング 2024年3月期決算の最新データに基づく、主要デベロッパーの売上高ランキングは以下の通りです三井不動産: 売上高 2兆3,832億8,900万円三菱地所: 売上高 1兆5,046億8,700万円オープンハウスグループ: 売上高 1兆1,484億8,400万円東急不動産ホールディングス: 売上高 1兆1,030億4,700万円住友不動産: 売上高 9,676億9,200万円野村不動産ホールディングス: 売上高 7,347億1,500万円これらの企業は、いずれも中途採用や転職市場で人気が高く、年収ランキングでも上位に位置しています。特に「年収1000万円以上」の求人も多く、不動産業界におけるキャリア形成の選択肢として注目されています。しかし、新卒採用に大手デベロッパーは力を入れている傾向にあるため、中途採用の人数としてはごくわずかなケースが多いです。不動産デベロッパーが取り扱うアセットタイプ住宅: マンションや戸建て住宅などの居住スペースを主に、最近では戸建てはマンションでもリモートワークできるように設計するところもあります。オフィスビル: 企業向けの業務スペースを提供していて、近年ではセットアップオフィスなどスタートアップ企業が初期コストをかけずに入居できるオフィスも注目されております。商業施設: ショッピングモールや専門店街など、消費者向けの商業空間となります。ららぽーとなどはまさに商業施設の王道といえるでしょう。ホテル: 宿泊施設やリゾート地の開発プロジェクトです。近年ではアフターコロナということでインバウンド需要の回復から、積極的にホテルを開発する業者も増えてきております。物流施設: 需要が高まる物流センターや倉庫は、アマゾンなどネットでの購買が当たり前の世の中であり、ニーズは高まっております。シニア向け施設: 介護施設や高齢者向け住宅など、高齢化社会に対応した施設も近年注目されています。不動産デベロッパーの具体的な業務内容・企画開発市場調査や地域のニーズを分析し、最適な開発計画を立案します。土地の情報ありきで考える場合もありますが、ここの一体を狙っていくと狙いを定めていく場合もあります。ここでは事業のコンセプト設計や収益性の検証が行われ、プロジェクトの成否を左右する重要なフェーズです。・用地取得適切な用地を確保するため、不動産仲介会社から情報を収集したり、直接地権者と交渉したりします。また、再開発等の場合は特に行政手続きが大切になります。用地取得ができなければ、プロジェクト全体を進行することはできません。・設計と施工設計事務所やゼネコンと協力し、建設プロジェクトの設計・施工管理を行います。建物のデザインや機能性を考慮することが求められ、建設会社に外注しているケースが多いです。・営業と販売完成した物件を個人や法人に向けて販売・賃貸します。ここでは広告戦略やモデルルームの設置などを通じて顧客へのアプローチを行い、契約を成立させます。自社で営業を行うところもあれば不動産仲介に委託するケースもあります。・運用管理建物完成後も、物件の運用や維持管理を行います。具体的には、テナント管理や施設のメンテナンス、設備のアップグレードなどが含まれます。デベロッパーのグループ会社を管理会社としていることも多いです。不動産デベロッパーの年収と転職市場不動産デベロッパー業界は高い年収水準で知られており、大手企業では平均年収が1,000万円を超えるケースも珍しくありません。役職によっては2,000万円以上の報酬を受けるシニアポジションも存在し、特にプロジェクトマネージャーや用地取得担当といったポジションが高収入の傾向にあります。一般的な年収レンジとして、開発業務を担う担当者は800万円〜1,200万円程度、マネージャークラス以上では1,500万円以上の報酬が見込まれることがあります。これにより、総合デベロッパーや専門デベロッパーは、年収ランキングでも上位に位置する企業が多いです。さらに、中途採用市場において、求人情報には「都市開発担当」「営業マネージャー」など高収入ポジションが掲載されることもあります。特に転職を考える求職者にとっては、デベロッパーへの転職が叶うという点で魅力的な求人になる場合があります。不動産デベロッパーの最新動向と将来展望・デジタルトランスフォーメーション（DX）の導入求職者にとって注目すべきポイントは、不動産デベロッパー各社がAIやIoTを活用して新しい働き方を推進していることです。三井不動産が手掛ける「Hibiya Fort Tower」は、スマートビル技術による快適なオフィス環境を提供し、社員の働きやすさ向上を図っています。三菱地所は丸の内エリアで、IoTプラットフォームを活用したエネルギー管理等が行われており、スマートシティ時代に即したビル開発をしております。また、再生可能エネルギーの導入により、ゼロエミッション型ビルディングで働く機会が増えることは、環境貢献への意識が高い人にも魅力的です。・高齢化社会に対応した施設開発高齢者向けプロジェクトなどは、高齢化社会になっている日本でも医療や介護×住宅の開発に携われるチャンスがあります。野村不動産の「プラウドシニアレジデンス」シリーズは、介護や生活支援サービスを展開した開発プロジェクトとして成長を続けています。住友不動産は、地域医療と連携した地方都市向けの複合型施設を推進し、地方創生の一翼を担うプロジェクトを推進しております。まとめ不動産デベロッパーは、企画開発から運営管理に至るまで多岐にわたる業務を担い、都市や地域の発展を支えています。年収水準の高さや希少求人案件により、転職市場でも人気の高い職種です。今後はDX推進や環境配慮型プロジェクトの展開が加速し、持続可能な社会の実現に向けた取り組みが重要となっています。不動産業界への転職ならbloom株式会社にお任せください。転職相談は完全無料ですので、お問合せは以下フォームからお願いします。 https://bloom-job.com/contact/ また、不動産業界でのハイクラスポジションとして、不動産AMに関する記事は以下をご参考ください https://bloom-job.com/assetcareer-fudousanamtoha/

業界研究 2024/10/16

不動産ファンド投資家・アセットマネジメント会社の企業分類と転職チャンス

不動産ファンド・アセットマネジメントの分野では、採用状況は比較的良好です。特に、国内不動産市場の状況は悪くない中で、この分野での人の需要が高まっています。不動産ファンド・アセットマネジメント界隈への転職の際に役に立つ、企業分類、採用状況、年収イメージを記載しております。（2024年10月時点）不動産アセットマネジメントの仕事内容についてわからない方は以下の記事を参考にしてください。 https://bloom-job.com/assetcareer-fudousanamtoha/ 本記事では大きく7項目に分けて説明させていただきます。外資系投資家外資系AM 国内系投資家国内大手AM（不動産系）国内大手AM（金融系） AMブティック系 PM会社（ファンド系を扱う) 外資系投資家海外に本店を持ちながら支社として日本オフィスを構えている不動産ファンドの外資系投資家も日本にはございます。・年収イメージ 1000～2000万円程度（給与とは別にキャリードインタレストが別途支給可能性あり。） ※キャリードインタレストとは、ファンド運営会社がファンドに出資し、取得したファンド持分の権利として、ファンドの利益の一定割合を受け取る報酬（優先株式を保有する優先株主に対する優先配当のイメージ）です。・採用状況採用しても若干名でほぼ募集はないです。主に経験者を採用しますが、外資系金融出身者などのポテンシャル枠もございます。。10人程度で数十兆円を扱う会社もあり、一人ひとりが扱う規模が大きいです。・採用の際のポイント不動産力、金融力、英語力の3つの力をバランス良くもっている人が求められている。特に金融バックボーンが求められる（UWや数字の分析） ※UW＝アンダーライティング＝不動産から生み出される収支を計算する外資系AM 外資系投資家がアセットマネジメントも兼ねているところや独立系で外資系のAM会社が日本に進出してきているところもあります。・年収イメージ 600～2000万円程度・採用状況採用しても若干名でほぼ募集はないです。難易度は高いですが、未経験でも募集しているところもございます。特に投資家と紐づいている外資系AMの採用難易度は外資系投資家についで高いです。・採用の際のポイント英語は抵抗感がない程度でという企業も。TOEIC800点以上などの基準がある企業もあります。また、少数精鋭の組織が多いです。国内系投資家国内のリース会社などがエクイティ投資（負債ではなく、資本投資）やメザニン投資（メザニンは中二階の意味。負債と資本の間のリスクを取った投資スタイル）をしている会社がございます。・年収イメージ 600～2000万円程度・採用状況ある一定数募集自体はございます。難易度はある一定高いですが、未経験でも募集しているところもございます。不動産よりも金融職が少し強い傾向にあります。・採用の際のポイントエクイティ投資をするだけでなく、AMも合わせてやっているところもあったり、メザニンも合わせてやっているところもあります。そのため金融・不動産の広範囲な知識が求められます。不動産AMとして入り、将来エクイティサイドへの可能性も見いだせますが、金融面が特に強く学べます国内大手AM（不動産系）大手不動産会社がバックボーンにつく国内系の不動産アセットマネジメント会社も多数あります。デベロッパーもやっているところから、持続的な不動産開発・取得からパイプラインは安定的であり、AUM（預かり資産残高）の成長につながり、仕事が増えていきます。・年収イメージ 600～1300万円程度・採用状況ある一定数募集自体はございます。未経験枠もありますが、不動産PM(プロパティマネジメント)経験者は特に親和性が高いです。不動産AMとの親和性に対する以下記事を参考にしてください。 https://bloom-job.com/fudousanam-mikeiken-tensyoku/ ・採用の際のポイント特に不動産の物回りの力をつけたい、その力を活かしたい人に向いております。金融面の力はまだ足りないけれど不動産力に自信がある方はチャレンジしてみると良いかと思います。国内大手AM（金融系）大手金融機関がバックボーンについた不動産アセットマネジメント会社がございます。金融機関ならではのパイプラインがあり、こちらもAUM（預かり資産残高）の成長につながり、仕事が増えていきます。・年収イメージ 600～1500万円程度・採用状況ある一定数募集自体はございます。未経験枠もありますが、金融経験があると良いです。・採用の際のポイント金融出身者はやはり母体からも好かれる傾向にありますが、不動産系の経験者でも可能です。特に不動産周りというよりも、金融・ファンド周りの力をつけたい、その力を活かしたい人に向いております。 AMブティック系不動産アセットマネジメント会社の中には10人程度の小さな不動産アセットマネジメント会社もございます。仕事範囲は人数が少ない分広範囲に担当することができ、給与も実力があればかなり高いです。・年収イメージ 600～2000万円程度（基本的に経験者） ※賞与などのインセンティブが高い傾向にある・採用状況そもそも人数が少ないため若干名です。たまに未経験枠の募集が出る時もあります・採用の際のポイント少人数であり、どんどん自分でやろうとする人が集まっており、そんな企業風土を感じます。圧倒的なスピードでの成長を望む方や圧倒的に稼ぎたい方に向いております。 PM会社(ファンド系を扱う) 不動産ファンド系を扱っている不動産PM会社がございます。PMの仕事内容等については以下記事をご参考ください。 https://bloom-job.com/fudousanam-mikeiken-tensyoku/ ・年収イメージ 400～900万円程度・採用状況一定数募集しております。不動産仲介や買取再販など法人向けの不動産ではなく、リテール系に勤めていた方にもチャンスがあります。・採用の際のポイント不動産現物を扱っているのか、信託受益権・ファンド系をやっているPMかを確認することが大切です。アセットタイプ（レジデンス、オフィス、ホテル、物流等）も極力色々経験できる方がキャリアの広がりはあります。不動産ファンド・アセットマネジメント界隈への転職はぜひbloom株式会社（不動産ファンド・金融系のプロが多数在籍）にお問い合わせください。以下リンクはお問合せフォームです。 https://bloom-job.com/contact/

業界研究 2024/10/10

不動産証券化マスターの資格について、不動産AMへの転職への関連性。

不動産証券化マスターの概要 2006 年に作られたこの制度は、投資家保護と市場の健全な発展に寄与することを目的に、不動産証券化に関する高度な専門知識と高い倫理を有する者に「不動産証券化協会認定マスター（ARES Certified Master）」の認定を与えるものです。2024年2月現在、1万名を超える方々がマスター・アソシエイトとして資格認定されております。活躍業界としては不動産会社、建設会社などの不動産業や、銀行、信託銀行、証券会社、保険会社、資産運用会社などの金融業や法律事務所、監査法人、不動産鑑定評価機関、税務会計事務所、政府系機関、シンクタンク、コンサルティング、格付機関など不動産証券化を支える各分野の専門機関に従事している人も該当します。不動産証券化マスター受験の流れと科目数だいたい毎年5月くらいに申し込みが開始しされ、順次教材が届きます。11月に一次試験、合格したら、翌年1月～3月で2次試験となります。約1年間に渡るマスター養成講座Course１とCourse 2があり、Course 1を合格したものでないとCourse 2には進むことはできません。両コースで13万円程の費用がかかります。 ■不動産証券化マスター（一次試験） 101～106までの6科目を学びます。不動産証券化の世界の概要、スキーム図、信託などの話から、税務・法務、大学で学ぶ経済学の応用のようなもの、不動産証券化の世界で登場する代表的な投資家の属性など様々な内容です。また、そもそも信託受益権を扱うため、宅建ではなく（国土交通省ではなく）、金融庁の管轄となります。そのため金融庁管轄のライセンスのお話やお金の集め方（公募や私募）など多岐に渡り勉強をします。宅建での不動産基礎力があった上で、更に金融の知識と融合された資格ですので難易度は高いかと思います。 ■不動産証券化マスター（二次試験）二次は簡易なテストが最後にありますが、一次試験に比べると難易度はかなり下がります。レポート課題が中心で、実際に不動産の収支を計算（UWの作成）してみたり、REITの銘柄毎の特徴を分析したりする課題が出される場合もあります ※UW＝アンダーライティング＝不動産の収支を自分で想定して作成する不動産証券化マスターの勉強法不動産証券化マスターの試験対策としては過去問の問題文まで暗記してしまうのが一番効果的かと存じます。正直、不動産証券化の世界観を学ぶ本はありますが、証券化マスター専用の参考書は見かけたことがありません。不動産ファンドの世界観を学ぶのに適していると思う本は以下がおすすめです。不動産証券化ハンドブックのようなものもございますが、かなり内容的に細かすぎて難しい印象です。 https://amzn.asia/d/anVbd9G 試験対策をサポートしてくれる問題集のようなものが販売されていればよいのですが、見たことがありません。まだまだ独学でする必要がある資格で、宅建の上位互換のような資格であるため十分に対策が必要です。教科書の熟読と過去問をひたすら解くことが単純ですが、合格への近道かと思います。不動産証券化マスターの資格維持年間の資格更新料が6000円程かかります。また、毎年30ポイントを取らなければなりません。これは記事を読みテストを解いたりすることでポイントを取得できる仕組みになっております。常に証券化のトレンドを追い続けるという点では資格をとった後もある程度の学習を促している資格になっています。資格に対する不動産AM会社の評価不動産AM未経験（PM等）から不動産AMに転職する場合にはプラス材料としてとらえている企業もある一定数ございます。 AM会社の人事担当者の中には証券化マスターの資格を気にしている方もいるので一定の評価は得られる資格かと思います。ただし、本質的なところでは今までの業務内容の経験値を見て採用しているため、あくまで参考程度の評価項目ではあることを認識する必要があります証券化マスターの勉強は不動産ファンド・AMの世界観を理解するのに有効な手段ではあると思います。勉強することで面接の時に話せる内容は各段に増え合格の角度も高まります。未経験からの不動産アセットマネジメント会社への転職はbloom株式会社の得意としている領域でございますのでぜひ以下リンクよりお問い合わせください。 https://bloom-job.com/contact/

業界研究 2024/09/25

不動産アセットマネジメント未経験からの転職。不動産PMから不動産AMへの転職への親和性は高いのか

そもそも不動産プロパティマネジメント（PM）とは不動産PMとは一棟物件のソフト面（テナントとのリレーション等）とハード面（建物管理）を管理するお仕事です。不動産一棟の収益UPに向け、不動産AMと協力しながらテナントとの賃料交渉をしたり、建物一棟のバリューアップ（エントランス改修等）を行ったりすることで、不動産価値向上を目指します。特にリーシング（空室になった際に高い賃料で埋め戻すことが必要）、BM管理（法定点検の是正事項が改善されてビルとしての運営が問題ないか等）、修繕対応（ちょっとした小修繕から外壁改修などの大規模修繕までを見る）、テナント対応（クレーム対応や契約更新のタイミングでの賃料交渉）が大切なポイントとなっております。不動産アセットマネジメント（AM）と不動産プロパティマネジメント（PM）の共通項、親和性不動産AMとPMには共通項があります。不動産AMの役割別に解説いたします。不動産AMの仕事内容については以下記事をご参考ください。 https://bloom-job.com/assetcareer-fudousanamtoha/ ・不動産アセットマネジメント（AMアクイジション）の場合不動産を取得する時には、物件の収支をまず見極めます。その際に収支の収入項目では不動産PM時代のリーシングの経験が活きてくることになります。また、費用面についてはPMフィーやBMフィーが適正かどうかも見極めることができます。また、CAPEX（資本的支出）による大規模修繕のコストをどの程度見込めばいいかの感覚もCM（コンストラクションマネジメント）の経験から活きてきます。・不動産アセットマネジメント（AM期中運用）の場合不動産AMの期中担当と一番親和性が高いと思われる仕事が不動産PMかと思います。不動産AMの仕事の中で一番大切なことがPMコントロールです。PMのモチベーションを管理して、以下にその物件から収益が上がるように共同して不動産投資事業を推進していくかが、不動産からの収益を最大化させます。そのPMとしての実務・気持ちがわかる方が実際に不動産AMになった際は、PMのモチベーションを考えながら指示を出したりすることができるため非常に親和性が高いです。不動産アセットマネジメント未経験からの転職の際にどのような不動産PM経験をしているとよいか以下3点が不動産PM経験の中で、AMへ転職する際の注意点です 1.不動産の現物をやっているPMか、信託受益権・ファンド系をやっているPMか。ファンドスキームに慣れているPMの方が、不動産の現物のみで管理をしているPMよりは不動産AMへの親和性は高いです 2.アセットタイプ（レジ、オフィス、商業、ホテル、物流、ヘルスケア等）もPMとして極力色々経験した方がAM会社の選択肢も広がります。 3.幅広い業務（LM、BM、CM含む）を経験できる会社の方が縦割りの会社よりも経験値が増し、より仕事の範囲が広い不動産AMへの適正があります不動産アセットマネジメント未経験からの転職の企業選択のポイント 1.外資系AMよりも国内系AMの方が英語スキルも求められるため未経験の場合は受かりやすいです。 2.国内系AM会社にも母体が金融機関系か不動産系かに分かれますが、不動産系の方が不動産の物回りの経験がより活かせるため受かりやすいです 3.少数精鋭のブティックAM会社（5-10名程度）の会社ではそもそも教育体制もまだ整っていないところも多分にあるため未経験からは不向きかと思います未経験からの不動産アセットマネジメント会社への転職はbloom株式会社の得意としている領域でございますのでぜひ以下リンクよりお問い合わせください。 https://bloom-job.com/contact/

業界研究 2024/09/18

不動産アセットマネジメントは激務か？不動産AM実務経験者が監修する一日・一か月の働き方、リモートワークの実態を公開

１．不動産アセットマネジメント（AM）の働き方とは不動産アセットマネジメントは投資家からお金を預かり、物件を取得し、運用して、売却するところまでを一気通貫で投資運用・管理することで、投資家からフィーを受領しております。主に物件取得の段階（アクイジション）と運用段階（期中）で働き方も異なります。不動産ファンド業界は忙しいという印象がございますが、不動産アセットマネジメントの実務経験から記載しておりますのでご参考ください。以下は関連記事のリンクとなります。不動産AMの仕事内容自体はこちらの記事でご紹介しております。・アクイジションの場合働き方の特徴として忙しい時と時間がある時の差が激しい傾向にあります。特定の物件を取得する際にはその物件の概要を不動産仲介会社から仕入れ、収支を計算して、投資家に報告。購入申込をして、契約書関係を揃え、クロージングします。ここまでを素早くやらなければならないため、ディールが発生する期間には残業が増える傾向にあります。ただし、物件取得が落ち着いた時期では定時に帰る方たちも多くいらっしゃいます。特に契約フェーズ（ドキュメンテーション）では弁護士とのやり取りも多く発生して、21時を超えて働く可能性がある場合もあります。・期中AMの場合働き方の特徴として忙しい時と時間がある時の差があまりない傾向にあります。物件の価値を上げるためにプロパティマネジメント会社の人と主にやりとりをすることが多いですが、夜遅くまでやらなければならないことは特段ない印象です。投資家とのMTG前の準備や年度資金計画を作ることなど、イベントは発生しますが恒常的にある一定量の仕事があります。そのため比較的自分で仕事をコントロールしやすいです。２．不動産アセットマネジメント（AM）の動き方（期中AMの日々のルーティーンや仕事内容例）一日の働き方一か月の働き方３．不動産アセットマネジメント（AM）のリモートワークの実態・アクイジションの場合物件を見にいくことがない日はリモートワークをすることも可能です。週1-2程度であればリモートワークをしている方は実際にいらっしゃいましたし、外で物件を見に行く頻度も週2程度はありますので、比較的に自由に仕事ができます・期中AMの場合基本的に会社にいかないとできない仕事はないかと思います。フルリモートを実施している会社はほとんどありませんが、一部の会社ではそれを実施している会社もあります。週1-2程度のリモートワークを取り入れている会社はございます。４．まとめ不動産AMはアクイジションと期中AMで働き方がかなり異なります。激務かどうかという話ですと、瞬間最大風速でアクイジションがディールの時期に忙しくなる場合はあります。期中AMについては恒常的に仕事が一定程度あります。会社によるところもありますが、転職の際には働き方を重視する方であれば、AM会社の特徴を見極める必要がございます。不動産関連や特にAM会社のご転職の際にはbloom株式会社にぜひ以下リンクよりお問合せください。完全無料で有益な情報をお伝えいたします。 https://bloom-job.com/contact/

業界研究 2023/10/27

不動産アセットマネジメントとは？職種別の仕事内容、AM実務経験者監修

不動産アセットマネジメント（AM）とは投資家様から投資いただいたお金で不動産（アセット）を取得し、運用期中で収益をUP・費用を削減し、不動産を売却（売却益）して、投資家様に元本＋配当をリターンすることで、投資家様の利益を最大化することがお仕事内容です。期中のインカムゲイン（運用益）を最大化することで、不動産としての利回りが向上し、それがキャピタルゲイン（売却益）に跳ね返ることでリターンが最大化されます。あらゆる関係者（管理会社、金融機関、弁護士、会計士等）を取りまとめ、一つの事業として推進させていくことが役割です。仕事内容としては多角的な視点をもって物事を考えることが大切なため、難易度の高い部分もあり、不動産AM会社に勤めている方の年収は、他の不動産の仕事と比べても高い傾向にあります。不動産AMの職種別の仕事内容不動産AMには物件を取得し、運用して、売却するまでにそれぞれ役割が与えられております。AM会社によっても部署ごとの呼び方も様々です。取得から売却までを一貫して行うブティック系の不動産AM会社もありますが、稀なケースです。AUM（預かり資産残高）が500億円程度を超えてきている AM会社では、部署を細分化していきます。更に2000億円を超えてくるともう一段会社として大きくなってきており、更に部署の細分化が進んでおります。 AM職種別の働き方の違いついては以下の記事（リモートワークの有無なども記載しております）をご参照ください。 https://bloom-job.com/assetcareer-fudousanam-remotework/ ■アクイジション（取得業務）物件の取得担当であるアクイジション担当はアクイジとも略されることがよくあります。・不動産仲介会社から物件情報をもらって、その物件の収支（UW=アンダーライティング）を確認します。・購入基準（クライテリア）にあってきそうな物件であれば購入申込書（LOI）を提出して、売主から売渡承諾（LOA）を受領します。・物件の詳細調査（DD=デューデリジェンス）をする。具体的には鑑定評価（AR）は物件の遵法性のチェック等のエンジニアリングレポート（ER）を取得して、問題ないことを確認します。・ノンリコースローンのレンダーとやりとりもしながらお金を借り、投資家からもエクイティを拠出してもらう・物件の諸条件をクロージングして物件の取得が完了 ■期中運用AM～ディスポジション（売却業務）物件の運用担当である期中の担当者は期中AMとも略されることがよくあります。・PMとの日々のやり取り（週報、定例、リーシング、賃料改定、修繕・CAPEX進捗等）の中で不動産のバリューアップをしていきます。・信託受託者とのやり取り（支払い指図、押印指図、信託決算等）の中で、物件の所有者である信託銀行への指図や要求にこたえていきます。・レンダーとのやり取り（コベナンツ（LTV,DSCR）管理等）の中で、物件の収益水準が危険水準に達していないかを確認しながら運用していきます。・投資家とのやり取り（BP作成、KPI報告（稼働率や賃料単価等）、投資家定例、現金分配等）の中で、投資家のニーズに答え、満足度を向上させ、最終的には次の投資を促します。・弁護士とのやり取り（期中における揉め事の相談やドキュメンテーション）の中で、除外できるリスクは除外し、安全に不動産ファンドの運営を進めていきます。・会計とのやり取り（SPCの決算確認等）の中で、簿価と実際の投資家への現金の分配の違いも理解し、投資家に説明しながら進めていきます。・売却業務（仲介選定からクロージングまで一貫して）を通して、今まで期中担当として高めてきた不動産価値の集大成として、高値で売却できるように不動産仲介会社とうまく連携しながら売却を進めていきます。不動産AMとして利益を最大化するためには不動産の利益を最大化するには売上を上げるか、費用を下げるかしかありません。不動産の最大の売上は賃料の安定（稼働率の向上）と賃料の上昇（賃料交渉）にあります。これを叶えるためには管理会社（いわゆるＰＭ）にうまく指示を出し動かしていく必要があります。不動産回りの知識もある一定求められますが、どのような指示の出し方をすると人は動いてくれるのか、その人の特性を見極めて指示の言い方を変えるなどがマネジメント力も必要です。よくない例としては不動産AMが不動産PMに対してその立場を利用して高圧的に、一方的に指示を出してモチベーションを落としてしまうケースです。現場を支えてくれている不動産PM に敬意を払いながら不動産AMは仕事をする必要があります。また、不動産の費用を削減するために、例えばＢＭフィー（ビルメンテナンスコスト）の見直しをしたりもします。エレベーターがフルメンテナンス契約になっているところをＰＯＧに切り替えたりして仕様を変更したり、清掃費用自体を安くできないか交渉したり、ビルのマットをリースから買取を進めランニングコストを落とします。こうして不動産利益の最大化をしていき、期中の収益を向上させ、最終的には売却価格を上げ、プロジェクト利益の最大化を図ります。不動産AMの仕事を通して身につく５つの力とは ①　多角的な検討とそれに基づく説明責任 →よりよい判断をするために可能性を追求する仕事。そのため、多方面に気づくことが大切。そのうえで、投資家にどうしてその判断をしたか説明できるようにしておく ex)賃料を上げたいテナントに対して、期中でFRを上げたりして、賃料UPを目指していた。テナントから財務諸表を開示してもらい、CFが悪化していたので一部敷金を返す作戦を実行。なぜその判断をしたのかを明確にしておく。 ②　数字的な根拠を持った提案そのための分析力 →投資家が合理的に判断するために、投資家も上の投資家に説明するため数字的な根拠（定量）が求められる。 ex)セットアップオフィス（内装や家具付きのオフィス）に積極的に投資したい投資家。セットアップオフィスはベンチャー企業等も多く、成長性が高い。そのため平均入居期間が短い。データはどこから持ってくるか考えてそのデータを分析し、提案する。 ③　リスクを考えるが、そのうえでリターンを取りにいくビジネスジャッジ力 →時に不動産は人命にもかかわる（例えば火災）アセットである。遵法性に関わるところには特に気を配らなければならないが、常にリターンとのせめぎ合いです。 ex)物件の消防設備点検で軽微な指摘があった。それでも明日火災が起きてしまったら責任が問われる。いち早く修繕の発注をしなければならない一方で、多額の修繕見積には気を配る必要がある。相見積もりの業者が見積を出すのが遅いため、すぐに発注してしまった方がいいのか。 ④　プロジェクトマネジメント力 →同時並行で色々な案件を進行させているため、案件の進捗管理が重要になる。中には大きな案件もある ex)今年度までに消化しないといけないCAPEX(大規模修繕などの資本的支出のこと)予算がある。効果的な投資対象（エントランス改修）を選定し、工事業者の選定、VE、価格決定、工期のモニタリング、支払いまで滞りなく進める。 ⑤　人を動かす力（相手に合わせた言い方・対応がファンドを動かす原動力になるため） →たくさんの関係者をとりまとめる仕事であるので調整力やバランス感覚が必要である。特にＰＭとの関わりが強く、どのようにしたら気持ちよく働いてくれるか、言い方にも気を付ける。時には怒る。 ex)週報の期日を守らないPMがいた。その方がまじめなタイプの人であれば、むしろいつもありがとうございますという感謝を入れながら指摘すればよいなど。人を見て、対応・言い方を変えて、不動産から生まれる収益を最大化させる不動産アセットマネジメントの転職、中途採用の際にはぜひbloom株式会社に以下リンクよりお問合せください。 https://bloom-job.com/contact/

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