不動産AMとPMとは？役割と違いをわかりやすく解説
不動産投資や運用の現場では、「AM（アセットマネジメント）」と「PM（プロパティマネジメント）」という言葉が頻繁に登場します。どちらも不動産の管理・運用に関わる重要な仕事ですが、それぞれの役割や立場には明確な違いがあります。
◆ AM（アセットマネジメント）とは？
アセットマネジメント（Asset Management、略してAM）とは、投資家の利益を追求するために、代理として投資物件を取得し、運用して、売却するところまでを一気通貫で運用・管理します。その為、中長期的な視点から収益の最大化やリスクのコントロールを図る必要があります。
主な業務内容：
- 投資用不動産の取得・売却判断
- 収益・費用のシミュレーション
- バリューアップ戦略の立案（リノベーション、用途変更など）
- ファンド運営や投資家向けレポートの作成
- PM会社やリーシング会社のマネジメント・評価
特徴：
- 投資目線で物件の運用計画をコントロール
- ファンドやREITなど、金融的なスキームにも精通
- 収益向上と資産価値の向上が最終目標
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◆ PM（プロパティマネジメント）とは？
プロパティマネジメント（Property Management、略してPM）とは、個々の不動産物件の管理・運営を担う現場実務です。物件の価値を維持・向上させるために、テナント対応や修繕対応、日々の運営全般を担当します。
主な業務内容：
- 賃貸借契約の管理、テナント対応（入退去、クレームなど）
- 建物の保守点検・修繕対応
- 家賃の請求・回収業務
- 空室対策（リーシング）や募集活動
- 年間の運営予算・収支報告書の作成
特徴：
- 建物・テナント・設備の「現場管理」に特化
- オーナーに代わって安定稼働を実現
- 管理品質や顧客対応力が評価軸になる
◆ AMとPMの関係性
AMが「指揮官（司令塔）」だとすれば、PMは「現場の実行部隊」といえます。AMが策定した運用方針に従って、PMが現場で実務を行います。
例えば、「この物件はリノベーションをして高級賃貸に切り替える」といった戦略を立てるのがAMで、それを実際にテナントに告知し、業者を手配して施工や入居者対応を進めるのがPMです。
両者の密な連携が、物件の収益性·価値の向上に直結します。
不動産仲介の基礎：登場人物とプロセスの理解
不動産取引の根幹をなすのは、物件を託す「オーナー側」と、物件を探す「顧客側」を結びつける仲介業務です。この基本的な構造を理解することが、知識のスタートになります。
「元付」と「客付」：仲介業務の基本構造
不動産仲介には、「元付（売主や貸主から依頼を受ける業者）」と「客付（買主・借主に物件を紹介する業者）」の2つの立場があります。仲介業務では、双方またはどちらか一方が関与し、売買や賃貸契約の成立を支援します。
元付業者はオーナーと直接契約しており、物件情報に精通しているほか、管理業務を担うこともあります。一方で客付業者は、レインズ（不動産流通標準情報システム）などの情報ネットワークを活用し、顧客のニーズに合った物件を紹介する役割を果たします。
このような分業体制は、情報の効率的な流通と専門性の発揮を可能にし、不動産取引の基本構造を支える重要な仕組みとなっています。
媒介契約の3つのタイプ
売主が不動産会社に仲介を依頼する際は「媒介契約」を結びます。
契約には以下の3種類があります：
- 専属専任媒介契約：1社のみと契約、売主自ら買主を見つけても直接の取引は不可。契約後5日以内でのレインズ登録と週1の業務報告が必要。
- 専任媒介契約：1社のみと契約だが、売主が自ら買主を見つけた際は直接取引が可能。契約後7日以内レインズ登録と2週に1回の業務報告が必要。
- 一般媒介契約：複数社に依頼可能で自由度が高く、登録・報告義務なし。「明示型」と「非明示型」がある。
契約形態によって不動産会社の義務や売主の裁量が大きく異なるため、選定は慎重に行う必要があります。
表1：媒介契約3種の比較
レインズ：不動産物件情報交換のためのネットワークシステム
レインズ（REINS）は、不動産会社同士で物件情報を共有するための国指定ネットワークシステムです。特に専任媒介契約を締結した元付業者には登録義務があり、客付業者との情報共有に売買物件が多くの不動産会社の目に触れることで、迅速な売買成約が期待できます。
両手仲介と片手仲介：収益と倫理のバランス
仲介手数料は不動産会社の主な収益源で、1社が売主・買主双方を仲介する「両手仲介」では、両者から手数料を得られます。これは利益が大きい反面、利益相反の構造を生みやすく、業界における倫理的な課題（例：囲い込み）と密接に関わっています。
売買取引の基本プロセスと用語
査定と価格指標
売却前には「査定（机上査定・訪問査定）」を実施し、さらに公示価格や路線価などの公的指標も参考に価格を決定します。これらをもとに、専門家は妥当な売り出し価格を提案します。
交渉と契約
購入申込書、指値、手付金などの用語が交渉段階で登場します。特に手付金は、証約・解約・違約の3つの役割を持ち、契約の安全性や柔軟性を支える重要な制度です。
表2：契約関連費用の比較
取引の法的要：「重要事項説明」と「宅地建物取引士」
売買契約前に必須なのが「重要事項説明（重説）」。国家資格者である宅地建物取引士（宅建士）が書面（35条書面）を交付し、買主に口頭で説明します。物件の法的・物理的条件を正確に伝える義務があり、説明不備は損害賠償や契約解除のリスクに直結します。
所有権の確定：「登記」と関連用語
売買契約成立後には「登記」が行われます。所有権の公的な証明として、司法書士による「移転登記」が行われ、住宅ローン利用者は「金銭消費貸借契約（金消契約）」を結びます。登記が完了して初めて買主は正式な所有者となります。
賃貸市場：リーシングの専門用語
契約時に発生する主な費用は、「敷金」「礼金」「保証会社利用料」。近年は、保証人不要で契約できる物件が増加。また、入居から退去までの流れでは、「賃貸借契約」「管理費」「原状回復」などの理解が不可欠です。
さらに、「フリーレント（入居初月無料）」「シェアハウス」「サブリース」などの新しい賃貸形態も登場しており、それぞれ異なるリスクとメリットがあります。
建築と法規制に関する用語について
不動産の広さを示す用語には、「専有面積」「壁芯面積」「内法面積」があります。これらはそれぞれ異なる計測基準を用いており、購入者に誤解を与えないよう、丁寧な説明が求められます。
また、「建蔽率」や「容積率」といった法的制限は、土地の利用可能面積や建物の規模に関わる重要な要素です。用途地域に応じて上限が定められており、開発や資産活用に大きな影響を及ぼします。
建物の構造には「木造」「RC造」「SRC造」などがあり、それぞれ耐火性・耐震性・耐用年数に違いがあるため、投資や居住用途に応じて適切な選択が求められます。
法令と税金に関する基礎知識
不動産業界では、「宅地建物取引業法（宅建業法）」が業務全般を規定しています。この法律では、免許制度や重要事項説明、媒介契約、広告表示、報酬上限などが詳細に定められています。
違反が発覚した場合には、「指示処分」「業務停止」「免許取消」などの行政処分に加え、重い刑事罰が科せられる場合もあります。また、「両罰規定」により、違反を行った従業員だけでなく法人（会社）も罰則の対象となります。
さらに、不動産を所有すると「固定資産税」や「都市計画税」といった税金の支払い義務が生じます。納税義務者はその年の1月1日時点の登記上の所有者であり、売買の際には売主と買主の間で日割り精算を行うのが一般的です。
結論
不動産業界には、一見難しそうに見える専門用語が数多く存在します。しかし、それらを一つずつ理解していくことは、業界の仕組みを深く知り、自分のキャリアの選択肢を広げる第一歩です。
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